Окна в старый фонд Санкт-Петербурга — что разрешено, как воссоздать исторический облик и сколько это стоит

Короткий ответ. Старый фонд в СПб — это, как правило, дореволюционные и сталинские дома с проёмами 1200–2400 мм по высоте, часто с Т-образной или арочной формой и со штатной расстекловкой на 4–8 «секций». Замена окон в таких квартирах возможна почти всегда, но есть нюансы: КГИОП регулирует только дома, включённые в реестр памятников или расположенные в охранных зонах, и в них окна нужно делать с воссозданием исторического облика (цвет, рисунок переплёта, профиль). Цена окна старого фонда — в 1,7–3 раза выше типового панельного окна того же размера за счёт нестандартных размеров, ламинации, фальш-переплёта и сложной конструкции.

Ниже разбираем по шагам: где смотреть охранный статус, какие профили подходят, как воссоздаётся расстекловка, как сделать всё легально и не получить штраф.

Что такое «старый фонд» в Санкт-Петербурге

Под старым фондом в СПб понимают здания, построенные до 1940-х годов. На практике сюда попадают три категории:

• Дореволюционные доходные дома (1850–1917) — Васильевский остров, Петроградская сторона, Центральный район, частично Адмиралтейский. Высокие потолки 3,2–4 м, крупные окна, часто с лучковым или арочным завершением.
• Сталинская застройка (1932–1955) — Московский, Невский, Кировский, Выборгский районы. Потолки 3 м, окна 1500×2000 мм и крупнее, штатно деревянные двухстворчатые с импостом.
• Послевоенная застройка с историческим декором — отдельные дома 1946–1955 годов в исторической части, считаются частью городского ансамбля.

Юридически статус «старый фонд» сам по себе не накладывает ограничений на замену окон. Ограничения возникают в двух случаях:

1. Дом включён в реестр объектов культурного наследия (ОКН) федерального или регионального значения.
2. Дом находится в охранной зоне или в зоне регулирования застройки (ОЗРЗ), даже если сам не является памятником.

Как проверить охранный статус дома

До заказа окон в любом доме старше 1940 года выпуска стоит сделать три проверки:

1. Сайт КГИОП (kgiop.gov.spb.ru → «Реестр ОКН») — ищем по адресу. Если дом в реестре, в карточке указан предмет охраны: фасад целиком, отдельные элементы, в т.ч. оконные заполнения.
2. ГИС «Объекты культурного наследия» — открытая карта от Минкультуры, показывает границы охранных зон, в том числе ОЗРЗ-1, ОЗРЗ-2, зону охраны природного ландшафта.
3. Технический паспорт здания / выписка из БТИ — если дом не в реестре и не в охранной зоне, ограничений на замену нет, ставим окна на общих основаниях.

Если дом — ОКН с охраняемым фасадом, замена окон требует проекта реставрации и согласования с КГИОП. Самовольная замена окон в таком доме — административный штраф для физлица 15–200 тыс. ₽, требование вернуть штатный облик за свой счёт.

Какие типичные ограничения накладывает КГИОП

В охраняемых домах СПб типичные требования к новым окнам:

• Цвет — белый ламинат запрещён, обычно требуется цвет «слоновая кость» (RAL 1015), молочный, светло-серый или коричневый с двух сторон. Если штатные были крашеные «в дерево» — ламинация под дерево (Шоколад, Дуб золотой, Орех).
• Рисунок переплёта — должно сохраниться визуальное деление на горизонтальные и вертикальные секции, идентичное штатному (фрамужный импост, шпросы, фальш-переплёт).
• Глубина установки в проём — рама заглубляется не более чем на 80–100 мм от плоскости фасада, чтобы силуэт окна совпадал со штатным.
• Ширина переплёта — современные 70-мм профили выглядят массивнее штатных деревянных. КГИОП может потребовать дополнительные узкие декоративные раскладки.
• Запрет на сплошное остекление — заменить Т-образное окно на одно большое со сплошным стеклом нельзя.

В нескольких локальных регламентах СПб (исторический центр) дополнительно запрещены: стеклопакеты с зеркальным напылением, тонировка тёмная, рольставни и наружные москитные сетки.

Виды окон в старом фонде

1. Прямоугольное двухстворчатое с импостом

Самая массовая форма. Размер от 1300×1800 до 1500×2100 мм. Штатно — деревянное окно с одной горизонтальной перекладиной (фрамуга) и одной вертикальной (импост между створками).

При замене делают то же самое: 2 створки + фрамуга сверху, иногда с глухой нижней частью. Сложности нет, кроме нестандартных размеров — типовые серии профиля не годятся, рама изготавливается под индивидуальный размер.

2. Т-образное окно

Распространено в дореволюционных доходных домах. Верхняя широкая часть на двух или трёх створках + нижняя узкая часть в простенке (под подоконник на уровне колена), с перемычкой в форме буквы «Т».

При замене конструкцию воссоздают: либо два раздельных окна (верхнее и нижнее) в одной раме с импостом, либо две независимые рамы. Стыковочный профиль закрывается декоративной накладкой под цвет ламинации.

3. Лучковое (с полукруглым верхом)

Окна с арочным завершением — характерны для эркеров и парадных фасадов 1880–1910 годов. Радиус арки — индивидуальный, штатные размеры в БТИ не фиксированы.

Современные ПВХ-профили (REHAU, VEKA, KBE) гнутся в радиус минимум 600 мм. Для меньших радиусов используется поворотный профиль либо комбинированная конструкция: прямоугольная нижняя часть + отдельная глухая арочная фрамуга.

4. Окно с фрамугой и калёваной раскладкой

В сталинских домах и в парадных квартирах дореволюционной застройки часто стоят окна с штатной «шестидесяткой» — рисунком 2×3 или 3×3 секций на створке. Воссоздаётся через шпросы (см. ниже).

5. Эркерное остекление

В эркерах окна стоят под углом друг к другу — 100–135°. Для замены используются угловые соединители (вертикальный профиль-стойка), которые повторяют штатный угол. Стыки замеряются индивидуально.

Шпросы и фальш-переплёт — как воссоздать рисунок

Деревянное окно старого фонда состоит из настоящих переплётов: каждая секция — отдельное стекло в раме. Современный стеклопакет — это монолитная конструкция, поэтому рисунок имитируется одним из четырёх способов.

Способ	Где находится	Внешний вид	Стоимость	Минусы
Накладные шпросы	На стекле снаружи и/или внутри	Видны рельефно	+1 500–3 000 ₽ за м²	Снаружи накапливают грязь, под ними образуется потёк
Межстекольные шпросы	Внутри стеклопакета	Видны, но плоско	+1 800–3 500 ₽ за м²	Нельзя помыть, выглядят менее «деревянно»
Двухсторонние накладные + межстекольные	На стекле + внутри	Имитация полная	+3 500–6 000 ₽ за м²	Сложно в уходе, дорого
Венский шпрос	На стекле с двух сторон + межстекольный объёмный	Не отличается от деревянного	+5 000–8 500 ₽ за м²	Максимальная цена, длинный срок изготовления

КГИОП в большинстве проектов реставрации принимает «Венский шпрос» либо двухсторонние накладные. Простые межстекольные не подходят — выглядят плоско и читаются с улицы как имитация.

Какие профили подходят для старого фонда

Выбор профиля для старого фонда отличается от типовой панели тремя моментами: нужна ламинация (с двух сторон), нужно индивидуальное изготовление под нестандартный размер, нужны узкие импосты для воссоздания деревянного рисунка.

Профиль	Монтажная ширина	Камер	Цвета	Когда подходит
REHAU Grazio	70 мм	5	Все RAL + ламинация под дерево	Стандартный выбор для квартиры старого фонда
REHAU Delight 70	70 мм	5	Все RAL + дерево	Если требуется максимально узкий переплёт для имитации
REHAU Brilliant Design	70 мм	5	Все RAL + дерево	Большие окна, эркер, фасадное остекление
VEKA Softline 70	70 мм	5	Все RAL + дерево	Альтернатива REHAU по цене ниже
VEKA Softline 82	82 мм	6	Все RAL + дерево	Северные квартиры, угловые помещения
KBE Эксперт 70	70 мм	5	Все RAL + дерево	Средний сегмент, чаще ставится в сталинку

Профили серии 58 мм (REHAU Blitz, VEKA Euroline) на квартиру старого фонда подходят редко: проём большой, по теплу 58 мм недостаточно, особенно при северной экспозиции и потолках 3,5+ м. Минимум — 70 мм, лучше — 76–82 мм.

Для домов с памятниковым статусом некоторые проекты согласовывают только деревянные евроокна (клеёный брус, профиль 78 мм). Уточняйте в КГИОП до заказа.

Стеклопакеты в старом фонде

Из-за высоких потолков и больших окон через старофондовое окно теряется значительно больше тепла, чем через типовое панельное. Стандартный двухкамерный стеклопакет 32–36 мм с одним энергосберегающим стеклом — обязательный минимум.

Рекомендуемые конфигурации:

• Северная и угловая квартира: двухкамерный 40 мм с двумя i-стёклами и аргоном, либо трёхкамерный 44 мм с одним мультифункциональным стеклом.
• Южная сторона / сильное солнце: двухкамерный 40 мм с мультифункциональным стеклом (отражает ИК-излучение летом, удерживает тепло зимой).
• Шумная улица (Невский, Лиговский, наб. рек): двухкамерный 44 мм с триплексом 4.4.1 на наружном стекле, Rw ≥ 36 дБ.

Подробнее о подборе стеклопакета — см. ударопрочные пластиковые окна и раздел стеклопакетов.

Согласование с КГИОП — как идёт процесс

Если дом включён в реестр ОКН и предмет охраны включает оконные заполнения, до замены требуется:

1. Получить задание на проектирование в КГИОП — заявление через МФЦ или Госуслуги. Срок: 30 дней.
2. Заказать проект у организации с лицензией Минкультуры (не любой ПВХ-завод имеет такую). Проект включает обмеры, фотофиксацию штатного окна, чертежи воссоздания, спецификацию материалов.
3. Согласовать проект в КГИОП. Срок: до 90 дней.
4. Произвести работы по согласованному проекту. Подрядчик предоставляет акты.
5. Сдать работы представителю КГИОП — комиссионный приём.

Реальный срок «от заявки до окна» — 5–7 месяцев. Стоимость проектирования — 25–80 тыс. ₽ за квартиру в зависимости от числа окон и сложности. Окно при этом изготавливается 30–45 дней (вместо 14 для типового).

Если дом не в реестре, но в охранной зоне — согласование упрощённое: подаётся уведомление через МФЦ, КГИОП в течение 30 дней либо согласует, либо выдаёт замечания. Стоимость уведомления — 0 ₽.

Можно ли менять цвет рам

В охраняемых домах — нет, только по согласованию с КГИОП в рамках общего проекта. В неохраняемых старофондовых домах — да, любой цвет, но имейте в виду:

• Если в одном подъезде несколько собственников меняют окна на разный цвет, фасад начинает выглядеть лоскутным. ТСЖ или УК может выдать рекомендации (необязательные).
• В нескольких районах СПб (Центральный, Адмиралтейский) есть локальные регламенты благоустройства, ограничивающие цвет окон даже в неохраняемых домах. Уточняйте в районной администрации.

Если хочется сохранить штатный «дерево-белый» вид: ставьте профиль с ламинацией «слоновая кость» (RAL 1015) или «молочно-белый» (RAL 9001). Чистый белый RAL 9016 в старом фонде выглядит чужеродно.

Сколько стоят окна в старый фонд (СПб, 2026)

Окно старого фонда в СПб стоит в 1,7–3 раза больше, чем типовое окно той же площади в панельном доме. Разница — за счёт нестандартных размеров, ламинации с двух сторон, фальш-переплёта, длинного срока изготовления.

Конфигурация	Профиль	Размер	Цена под ключ
Двухстворчатое с фрамугой	REHAU Grazio, ламинация «слоновая кость»	1500×2100	62 000–78 000 ₽
Т-образное	REHAU Grazio, межстекольные шпросы	1500×2400	78 000–105 000 ₽
Лучковое (арочное)	REHAU Grazio, ламинация «дуб»	1400×2200 + арка	95 000–135 000 ₽
Двухстворчатое с венским шпросом 2×3	REHAU Delight	1500×2100	115 000–160 000 ₽
Эркер (3 створки + 2 стойки)	VEKA Softline 82, ламинация	3500×2200	235 000–320 000 ₽

Если в проекте присутствует КГИОП-согласование, к цене окна прибавляется 25–80 тыс. ₽ на проектную документацию + 5–10% надбавка подрядчика за работу по утверждённому проекту.

Замер и монтаж — что отличается от типовой квартиры

В старом фонде стены — кирпич или сборный кирпично-бетонный с штукатуркой 30–80 мм. Откосы — глубокие, 200–400 мм. Подоконник — высокий, иногда установлен на массивные каменные плиты. Эти особенности требуют:

• Замер по диагонали в трёх точках — старые проёмы редко прямоугольные, разница между диагоналями 1–4 см обычна. Производственный размер берётся по минимальному.
• Демонтаж штатной коробки — старые деревянные коробки часто врезаны в кирпичную кладку и закреплены гвоздями длиной 200 мм. Демонтаж занимает в 2–3 раза больше времени.
• Восстановление откоса — нельзя просто зашить пластиком, нужна штукатурка цементная или ГВЛ + шпаклёвка под покраску в цвет стены. Закрытие пластиком в исторической квартире выглядит чужеродно.
• Подоконник из массива или искусственного камня, не ПВХ — узкий ПВХ-подоконник на каменной плите 80 см глубины смотрится несоразмерно. См. материалы подоконников.
• Утепление монтажного шва по ГОСТ 30971-2012 — обязательно, особенно в кирпичных стенах с продуванием швов кладки. Используется паропроницаемая лента ПСУЛ с обеих сторон.

Частые ошибки при замене окон в старом фонде

• Поставили белый профиль вместо ламинированного — самая частая жалоба после замены в исторической квартире. Воссоздать оригинальный вид уже не получится без полного перезаказа.
• Сняли Т-образную форму, объединили в одно прямоугольное — для соседей и фасада выглядит как «дыра в фасаде», для КГИОП — повод для штрафа.
• Поставили накладные шпросы только с улицы — изнутри окно выглядит как обычный современный пакет, контраст бьёт.
• Уплотнили проём пеной без ПСУЛ — через 3–5 лет пена разрушается ультрафиолетом снаружи, появляется продувание.
• Стандартный пакет 32 мм на окне 1,5×2,5 м — недостаточно по теплу, появляется конденсат по нижней кромке.

Что ставит Fenster в старом фонде

Под квартиры старого фонда мы делаем окна по индивидуальным размерам с двусторонней ламинацией. Основные варианты:

• Базовый комплект: REHAU Grazio 70 мм, двухкамерный пакет 40 мм с i-стеклом, ламинация RAL 1015 («слоновая кость») с двух сторон, импост по штатному рисунку.
• С имитацией дерева: REHAU Grazio либо VEKA Softline 82, ламинация «Дуб золотой» или «Орех» с двух сторон, межстекольные или накладные шпросы по штатному рисунку.
• С КГИОП-проектом: работаем по согласованному проекту, поставляем профиль REHAU Brilliant Design либо деревянные евроокна по предмету охраны. Замеры — с фотофиксацией штатного заполнения, чертежи под подпись КГИОП.

Замер в исторической квартире — бесплатно. До замера уточняем у клиента охранный статус дома (помогаем посмотреть на kgiop.gov.spb.ru), чтобы не оказаться в ситуации «уже привезли, а ставить нельзя». Подробнее в разделе окна в квартиру и цветные / ламинированные окна.

Короткий чек-лист перед заказом

1. Проверили адрес в реестре КГИОП и в карте охранных зон.
2. Если ОКН — заказали проект у организации с лицензией Минкультуры.
3. Выбрали профиль 70+ мм с возможностью двусторонней ламинации.
4. Согласовали рисунок переплёта (импост по штатному, шпросы при необходимости).
5. Стеклопакет от 40 мм, с i- или мультифункциональным стеклом.
6. Заранее согласовали с подрядчиком восстановление откосов и подоконника.
7. Заложили срок изготовления 30–45 дней (не 14 как для типового).